Der Eigentümer einer Wohnung kann die ungefragte Online-Werbung eines Malers mit Innenfotos verbieten (BGH, Urt. v. 30.04.2026 - Az.: III ZR 164/25).
Der Kläger war Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in München, die an eine GmbH vermietet war. Die Mieterin wollte einen Nachmieter finden und beauftragte dafür die beklagte Immobilienmaklerin. Diese bewarb das Objekt im Internet und nutzte dabei großformatige Fotos aus dem Inneren der Räume. Der Eigentümer hatte die Maklerin dazu nicht selbst beauftragt.
Er ließ die Maklerin anwaltlich abmahnen und forderte sie auf, die Werbung zu unterlassen und die Anwaltskosten der Abmahnung zu tragen. Die Maklerin gab zwar eine Unterlassungserklärung ab, weigerte sich jedoch, die Kosten zu übernehmen. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage auf Zahlung der Abmahnkosten.
Das AG München wies die Klage ab, da es keine Verletzung des Eigentums sah. Das LG München I gab der Klage teilweise statt und sprach dem Eigentümer einen Anspruch auf Erstattung der Abmahnkosten zu.
Der BGH hob das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück.
Die höchsten deutschen Zivilrichter stellten klar, dass hier kein Anspruch aus sogenannter Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA)bestehe. Die Maklerin habe im Auftrag der Mieterin gehandelt, die einen Nachmieter gesucht habe. Eine solche Tätigkeit liege grundsätzlich in der Interessensphäre der Mieterin. Der Eigentümer werde dadurch zunächst nur mittelbar betroffen. Deshalb könne er aus diesem rechtlichen Ansatz keine Ansprüche herleiten.
Allerdings komme ein Unterlassungsanspruch wegen einer Eigentumsverletzung in Betracht. Das Recht, Fotos von Innenräumen anzufertigen und gewerblich zu verwerten, stehe grundsätzlich dem Eigentümer zu. Die Veröffentlichung solcher Innenaufnahmen könne daher sein Eigentum beeinträchtigen.
Das Berufungsgericht müsse nun prüfen, ob der Eigentümer der Nutzung der Fotos zugestimmt habe oder ob sich eine Erlaubnis aus dem Mietvertrag ergebe. Allein die Kenntnis davon, dass ein Makler eingeschaltet wurde, reiche dafür nicht aus.
Wenn kein Einverständnis vorgelegen habe, könne der Eigentümer die Nutzung der Fotos verbieten. In diesem Fall könne er auch die erforderlichen Anwaltskosten ersetzt verlangen, weil die Abmahnung dann berechtigt gewesen sei:
"Allerdings ist - nach der Maßgabe weiterer tatrichterlicher Feststellungen - ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte, die Vermarktung des Ladenlokals zu unterlassen, auf sachenrechtlicher Grundlage gemäß § 1004 Abs. 1 BGB und darauf fußend eine Forderung auf Ersatz der Aufwendungen für die Verfolgung des Anspruchs aus §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB in Betracht zu ziehen.
a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden (...). Für Fotografien von Innenräumen gilt nichts anderes. Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar (...).
Die Beklagte vermarktete das Ladenlokal zu gewerblichen Zwecken auf verschiedenen Webseiten mittels eines wesentlich von großformatigen Fotografien aus dem Inneren des Gebäudes geprägten Exposés, so dass ein Eingriff in das Eigentumsrecht des Klägers vorlag. Allerdings ist zu prüfen, ob eine Einwilligung vorliegt, die einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB ausschließt (...).
Das wäre zum Beispiel anzunehmen, wenn der Mieterin nach dem mit dem Kläger bestehenden Mietvertrag das Recht zustand, das Objekt unter Verwendung von Fotografien der Innenräume zum Zwecke der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter über einen Makler öffentlich anzubieten, oder wenn der Kläger in sonstiger Weise zu einem solchen Vorgehen seine Einwilligung gegeben hatte. Die bloße Kenntnis des Klägers davon, dass die Mieterin die Beklagte als Maklerin eingeschaltet hatte, allein genügt allerdings nicht, um von einer Einwilligung des Klägers zur öffentlichen Vermarktung der Immobilie auszugehen. Diesbezüglich sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich, die in dem neuen Berufungsverfahren nachzuholen sind (...)."